Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến sự gia tăng lãi suất thế chấp. Bài viết giải thích cách chọn khoản vay phù hợp, đàm phán lãi suất và tránh các bẫy tài chính khi mua nhà.
Là khoản vay dài hạn (15–30 năm) dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo
Theo Hiệp hội Thế chấp Mỹ (MBA), 90% người mua nhà tại Mỹ sử dụng mortgage
Lãi suất 30 năm: 6.5–7.5% (tăng từ mức 3% năm 2021)
Giá nhà trung bình: $416,000 (tăng 40% so với 2019)
Khối lượng vay thế chấp: Giảm 15% do lãi suất cao (Nguồn: Freddie Mac)
| Loại Mortgage | Đặc Điểm | Phù Hợp Với |
|---|---|---|
| Fixed-Rate Mortgage | Lãi suất cố định 15–30 năm | Người muốn ổn định lâu dài |
| Adjustable-Rate Mortgage (ARM) | Lãi suất thay đổi sau 5–10 năm | Người có kế hoạch bán/bán lại nhà |
| FHA Loan | Chỉ cần trả 3.5% tiền đặt cọc | Người có điểm tín dụng thấp (580+) |
| VA Loan | Không cần trả trước, 0% đặt cọc | Cựu chiến binh/quân nhân |
Lưu ý quan trọng:
Các khoản vay Jumbo Loan (>$726,200) thường yêu cầu điểm tín dụng 700+ và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) dưới 43%.
Điểm tín dụng (FICO Score)
760+: Lãi suất tốt nhất
620–759: Phải trả thêm 0.5–1.5%
Dưới 620: Khó đủ điều kiện
Tỷ lệ đặt cọc (Down Payment)
20%: Tránh phí PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân)
3–10%: Áp dụng cho FHA/VA loan
Lịch sử việc làm
Cần chứng minh thu nhập ổn định 2+ năm
Loại bất động sản
Nhà chính chủ (primary home) có lãi suất thấp hơn nhà đầu tư
Thời hạn vay
Vay 15 năm có lãi suất thấp hơn 30 năm nhưng trả góp cao hơn
⚠️ Biến động lãi suất ARM: Có thể tăng đột ngột sau giai đoạn cố định
⚠️ Phí ẩn: Đóng cửa (closing cost), phí đánh giá nhà (appraisal)
⚠️ Tịch thu nhà (Foreclosure): Nếu trễ hơn 3 tháng thanh toán
Giải pháp phòng ngừa:
Mua bảo hiểm thất nghiệp bảo vệ khoản vay
Đàm phán lịch trình trả nợ linh hoạt với ngân hàng
???? Mua điểm lãi suất (Mortgage Points): Trả trước 1% khoản vay để giảm 0.25% lãi
???? Tái cấp vốn (Refinance): Khi lãi suất giảm 1% so với hiện tại
???? So sánh ít nhất 3 ngân hàng: Bank of America, Wells Fargo, Chase
Q: Người không có SSN có vay được không?
A: Có, bằng ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) nhưng lãi suất cao hơn 1–2%.
Q: Có nên lock lãi suất khi mua nhà?
A: Nên lock trong 30–60 ngày nếu dự báo lãi suất tăng (phí 0.25–0.5% khoản vay).
Hiểu biết về nợ thế chấp giúp tối ưu hóa chi phí khi mua bất động sản tại Mỹ. Để quản lý nợ hiệu quả, tham khảo thêm bài viết tại TreToday.
